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房价太高买不起租房你就租得起了太天真-【新闻】

发布时间:2021-04-05 16:04:20 阅读: 来源:矿用通信电缆MHYV厂家

摘要: 在中国目前“房住不炒”大力发展租赁市场的趋势下,一些还没有买房,纠结于高房价的朋友仿佛发现了全新的大陆,认为未来的租房市场会越来越好,但是低价位高享受的生活真的那么容易吗?

在中国目前“房住不炒”大力发展租赁市场的趋势下,一些还没有买房,纠结于高房价的朋友仿佛发现了全新的大陆,认为未来的租房市场会越来越好,尤其是租购同权的提出更是加大的这种低价位高享受的期望。然而,事实真的是如此吗?

第一:租房市场虽然需求旺盛但是问题也很严重

从一线城市自身结构看,租房面积占存量房屋总面积的 24%,租房在一线城市已成为常态。根据测算,北京、上海、深圳住房存量面积合计为 17.4 亿平方米,而目前三大城市对应的租房规 模已为 6.6 亿平米,占存量住宅总面积的 38%,说明租房在一线城市已成为常态。虽然说在一线城市,租赁需求尤为旺盛,但是在租赁市场会出现的问题也不少。例如:商品房出租占比低、租赁体验差、租期不合预期导致搬家频繁等情况。

(1) 商品房出租占比低。

根据住建部的一项抽样调查,出租房中商品房占比仅为 40%,老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例,配套不完 善、居住环境破旧成为普遍问题。

(2)承租体验差 。

随着租赁需求的拓围,租客对租赁住宅质量要求普遍提高,但是 现有的租赁环境痛点较多,链家研究院对北京租户进行的一项调查发 现,42.5%的受访租客表示:现有租赁房屋配套老旧、功能差;37.8% 的租客表示:租期太短需要频繁更换房屋;31%的受访租客遇到过业 主违约;28.7%的租客认为社区环境管理差;28.3%的租客认为合租人 群混乱;27.3%的租客遇到过二房东多收费、不退押金等情况;22.1% 的租客抱怨租后维修责任不明。

(3)租期错配

目前不规范的租赁市场中,包租转租现象频繁,由此导致租期错 配。据链家研究院的一项调查,期望租期与实际租期完全吻合的租客 占比较低。针对期望签租 1-2 年的租客来说,59.1%的租客期望租期 与实际租期吻合,除此之外,二者完全吻合的租客占比均不超过 50%。 部分希望短租的被迫接受长租,部分希望长租的不得不短租。例如, 23.3%的被访者期望签约 5-10 年长租,却被迫签约 2-3 年短租。

面对以上问题,规范的住房租赁市场与长租公寓模式亟待发展。在政策上 ,目前,已经有北京、成都、武汉、广州、杭州等城市的住房租赁监管服务平台上线。阿里、京东、建行等各路资本以及众多开发商也纷纷宣布进入租房市场,还有近期比较热的REITs,那么长租公寓会不会兴起?

第二:近来热门的长租公寓会兴起吗?

中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中,一个重要原因便是租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高。另一方面,我国市场利率水平较高,造成企业融资成本较高。

1、政策支持

以 2015 年为界,我国政府对公寓租赁行业的政策态度开始转变,在此之前出于房屋安全及社会治 理的考虑,各种政策文件对群租房有明确限制;2015 年以后,出于去库存及照顾民生的需求,政策对公寓租赁行业开始松动,体现在对公寓租赁行业的房屋来源和改建更为包容,并对住房租赁市 场给予更多金融支持。

2、品牌公寓发展

据统计,截至2016年行业排名前十的品牌管理房屋间数(套数)均 已过万;其中,行业龙头自如已在北京、上海、深圳布局公寓 20 余万间,累计租客 50 万。但是品牌公寓占比却比较少不到1%。

由于一线城市租赁市场规模巨大,市场需求旺盛,我国知名品牌公寓大多缘起自一线城市;但伴随近年来区域二线中心的崛起,流动人口加速向二线核心城市集聚,这些城市的房价不断提升,为品牌公寓的发展创造了新的机遇,诸如南京、苏州、杭州、成都、武汉、厦门等二线核心城市正在成为品牌公寓新的布局重心。

第三、长租公寓的主要模式与集中区域

长租公寓基本的模式是分散式(C2C)和集中式(B2C),两种模式各有千秋。按照房源来源的不 同,长租公寓可分为分散式和集中式两种基本模式,两种模式各有优缺点:

1) 分散式公寓的主要来源为个人房东,通过简单装修和分拆隔间后按间(称为“合租”)或按套(称为“整租”)租出。

分散式公寓的有两大优点:首先,分散式公寓在房源获取上也更为容易;其次,通过提供不同标准的装修以及“合租”和“整租”等多样化的形式,分散式公寓面向的客群更广,既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓,也有面向高端租客的晟曜行。

但分散式公寓的缺点也很明显:一方面,由于房源来自个人房东,过于分散的房源会加大公寓管理的难度;更重要的是,过于分散的房源一方面对统一的装修风格形成挑 战,也会加大装修成本(例如,在工人调配上花费的精力和物力更多)。

2) 集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼(或一栋楼的几层),对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。

这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本低,管理方便,且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间,社区氛围良好,更受年轻人青睐;

但缺点也很明显:首先,优质地段的整栋房源难获取,能否低成本获取房源,对团队的谈价能力是巨大的考验,因此,集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢;其次,集中式公寓虽然也有诸如协纵、青客等定价较低的品牌,但总体还是以中高端定位的品牌为主,因此,客群相对分散式公寓更有限, 主要市场仍然在一线城市。

第四:未来房租会涨吗?当然会!

从图中可以看出,北上深月供/月薪高达 180%;热点城市月租为月供的 58%。热点城市房子的租金,会由于供应不足,以及自身存在的问题;在基础价格上会出现上浮。

另外,普通租房人群收入整体偏低。据链家和自如的统计数据,北京47%的租房人,年薪在10万以下,年薪10万~20万的人占到四分之一。收入低,房租却是个大支出,从房租收入比来看,北京有一半多的租房人,房租占收入的30%~50%。

同时随着租赁用地的供应以及阿里,京东等进入租房市场,增加房源的同时,也会统一管理,比如:长租公寓和REITs的运营,在享受好的服务的同时,必定要付出更多的租金。

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